今年5月，山東住房“以舊換新”提速，前有青島支持國有平臺公司參與住房“以舊換新”，收購存量房用作保障房等用途；后有濟南拿出真金白銀，補貼“賣舊買新”的購房者……
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2023年開始，全國已有超百城推出住房“以舊換新”政策。業(yè)內(nèi)專家表示，住房“以舊換新”有助于釋放置換需求，激活新房和二手房市場，讓更多購房者住上“好房子”。
“以小換大”需求旺
在青島市市北區(qū)遼寧路和臺東一路路口，一處大紅底色的“以舊換新”廣告牌格外顯眼，這里距離臺東步行街僅百米，吸引了不少路人駐足。
5月中旬，記者來到廣告牌旁的咨詢處，一家新建樓盤的工作人員介紹，此處在售樓盤每平方米均價二萬元至二萬二千元，自“以舊換新”政策推出后，到訪量明顯增加，每天超過一半的來訪客戶咨詢“以舊換新”政策。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的通知中明確了“以舊換新”實施步驟，換房人通過“以舊換新”申報、收購洽談、新房認購等流程，即可完成住房“以舊換新”。
家住青島市李滄區(qū)的于女士比較關(guān)注“以舊換新”政策：“我們家的房子是一套80多平方米的小三居，家里有倆娃，住得有點擠，想置換一套120平方米左右的大三居?！?/span>
根據(jù)政策，于女士的舊房將由國企按評估價收購，同時享受3萬元一次性財政補貼；若置換新房時申請100萬元貸款，還可獲得每年2%的貼息，這對她來說吸引力不小。
記者了解到，像于女士一樣有置換需求的家庭不在少數(shù)。截至5月底，青島已收到市民申請參與住房“以舊換新”房屋4500余套。
三種模式，打通舊房置換路
“目前住房‘以舊換新’模式主要有三類，青島正在推行的是以政府平臺公司為主體的模式?！敝袊袌鰧W(xué)會房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究院特聘專家王壽林介紹。
此前，南京、無錫等地曾探索這一模式，平臺公司收購二手房源作為保障房來使用，這一做法的優(yōu)勢在于穩(wěn)定二手房市場，減輕購房者的經(jīng)濟成本。
王壽林介紹，第二種模式是中介平臺在青島首創(chuàng)的“優(yōu)鮮賣”模式。中介公司憑借渠道和房源優(yōu)勢，與購房者簽訂合同，在規(guī)定期限內(nèi)幫助改善群體快速“賣舊買新”，這一模式提高了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的賣房積極性，并加快老房子成交。
第三種模式即“購房補貼”模式。由政府部門出臺政策，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭，給予一定的購房補貼，鼓勵購房者“以舊換新”。
5月30日，重慶和濟南同時發(fā)布樓市“以舊換新”政策。其中，重慶“以舊換新”補貼政策以住房的面積段作為區(qū)分，在中心城區(qū)新購商品住房，且在一年內(nèi)出售中心城區(qū)原有住房的，由新購住房所在區(qū)政府（管委會）給予新購住房總房款1%的補貼；新購建筑面積140平方米以上的中心城區(qū)商品住房，給予總房款0.5%的補貼。
濟南市住房補貼則以購房時間作為區(qū)分。在2025年6月30日（含）前購買新建商品住房并完成網(wǎng)簽的，給予所購新建商品住房購房價款總額1%的購房補貼；2025年10月31日（含）前購買并辦理網(wǎng)簽的，給予所購新建商品住房購房價款總額0.8%的購房補貼。購房補貼最高不超過10萬元。
加強市場需求與政策銜接
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“以舊換新”利好改善型群體，但作為一種相對較新且具有規(guī)模效應(yīng)的交易模式，部分購房者仍心存顧慮，比如評估價格如何確定等。
為了打消居民顧慮，青島明確舊房價格由3家專業(yè)機構(gòu)獨立評估，取中間值定價，防止價格虛高或壓價，如果換房市民對價格不滿意，可以隨時退出。
此外，記者注意到，“以舊換新”政策通常存在一定的限定條件。比如青島擬收購1200套以上個人二手住房，房齡要求在20年以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價“雙高于”舊房的條件。
濟南一家國有平臺公司發(fā)布的“以舊換新”要求更為具體。首先，舊房需在選定的在售新房項目十公里范圍內(nèi)，竣工備案不超過16年，建筑面積140平方米以內(nèi)，且有物業(yè)管理服務(wù)；參與“以舊換新”的舊房總價不超過新房總價的70%。
早在2023年9月，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起活動，支持購房者“賣舊換新”。近日，記者從淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會了解到，該活動2024年下半年起陷入停滯狀態(tài)，當(dāng)前企業(yè)參與度下降。
“群眾對房價預(yù)期較高，但市場實際價格未能匹配，導(dǎo)致舊房評估價值與成交價值出現(xiàn)偏差?！弊筒┦蟹康禺a(chǎn)開發(fā)協(xié)會工作人員表示，這一偏差影響了舊房交易的活躍度。“若要突破目前的瓶頸，需在舊房定價機制、政策支持體系等方面進一步探索，以縮小市場預(yù)期與實際價格的差距，打通舊房流通環(huán)節(jié)。”
讓更多老百姓住上“好房子”
今年，“好房子”首次寫入政府工作報告，提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
多位受訪專家表示，從長期來看，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生了重大變化，從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩?。居民參與住房“以舊換新”，底層邏輯追求的是“好房子”。
如何讓住房“以舊換新”政策惠及更多百姓？
王壽林建議，應(yīng)保證政策的可持續(xù)性和執(zhí)行過程中公開透明，政府部門及時公開回收的房源、回收價格。
山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授李鐵崗認為，住房“以舊換新”減少了購房者的換房成本，但由于賣方無法參與財產(chǎn)交易的談判，影響了其積極性?！疤岣哔彿空叩姆e極性，首先要明確購房者在房地產(chǎn)市場的三種需求，即潛在需求、現(xiàn)實需求和可實現(xiàn)需求。”李鐵崗說，在滿足購房者需求的前提下，通過“以舊換新”，進一步激活新房和二手房市場，讓更多購房者住上“好房子”。
來源:大眾日報
編輯:劉曉哲 張興紅
一審:姜健 李敬友
二審:孫瑞永
三審:管延會
